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墓地投资孕育新热潮 高额服务费将替代高价墓?

2016-1-8 9:02:30      点击:

这两年,随着二三线城市楼市不景气等原因,新的投资热潮似乎又在暗流涌动,只不过,上阵的不是个人投资者,而是“机构”投资人。

电影《非诚勿扰》有这样一个情节,海归秦奋在相亲过程中,遇到一位四川口音的妹子,妹子一直游说他,应该给父亲、母亲买块墓地。

秦奋决定买墓地后,妹子又说,“其实,这是一种投资,你只要出3万块钱,就可以买到一块皇家风水的墓地,3万块,也就是往返美国的一张机票钱,等过几年,同样的一块墓地就可以卖到30万,到那个时候,你再转手把它一卖就可以赚十倍。”



电影上映于2008年底,反映的正是2000年前后的墓地炒卖热,当时,几乎每年清明前后,销售人员都会打着“投资回报率高达数十倍”、“炒楼不如炒墓地”的招牌四处推销。

这股热潮一直持续到2004年,此后,随着人们逐渐意识到墓地投资价值有限,以及各地方主管部门的大力劝导,炒卖潮才逐渐退去。

然而,这两年,随着二三线城市楼市不景气等原因,新的投资热潮似乎又在暗流涌动,只不过,上阵的不是个人投资者,而是“机构”投资人。

那么,究竟这个行业有着怎样的投资回报,是如外界所说暴利到让人“死不起”的程度,抑或另有隐情?

墓地经营者算账

最近,高鹏(化名)正为手中一块100亩的墓园寻找新买家,这块墓园位于东部某省的三线城市,是当地唯一一块尚有空间的公益性墓园。

如果按照经营性质来划分的话,我国公墓可分为经营性公墓和公益性公墓两类。所谓经营性公墓是指为城镇居民提供骨灰或遗体安葬实行有偿服务的公共墓地;而公益性公墓则主要是为农村村民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地。

作为稀缺资源,高鹏手中的墓园“炙手可热”,他告诉《第一财经日报》记者,这块墓园运营3年就已经收回了2000万元,每年的净利润固定在700万~800万元之间,照此下去,还有2~3年就可以回本,之后便是纯利阶段。

“按照民政部门规定,墓穴占地面积不得超过1平方米,所以,1亩地原则上可以建设墓穴600余个,但事实上,算上公摊面积(绿化、服务中心、道路、停车场等),1亩地也就300个墓穴,如果100亩全部开发完,可建墓穴最少3万个。”高鹏给记者算了一笔账,他说,自己的墓园里面,便宜的墓穴3万~4万元,贵的要8万~9万元。



“现在的人都很看重先人墓穴的位置,要风水好、能庇佑后代子孙的,所以,给他介绍便宜的墓穴都不要,上来就是要风水好的。”高鹏说,“一年卖个七八十块墓穴,基本就可以达到700万的收入了。”

在东南部某省份,石铁刚(化名)正在为刚拿下来的墓园用地办理国土证,“这是一处大型墓园,仅第一期就200亩,拿地之前,我走访了很多城市的墓园,发现这个行业利润丰厚,我算了下,第一期200亩地可建墓穴3万个,如果按平均每个墓穴4万元的价格计算,销售额就能达到12亿元。”石铁刚说。

石铁刚原是房地产商,但他很快发现,墓地的利润要远高于房地产,尤其是在房地产低迷的当下。在他看来,两者的开发理念相近,都是土地消耗型,都要招拍挂,但同时也存在着很大的不同。房地产有着冗长的建设环节,一次性销售完毕拿钱走人,而墓地建设环节较为简单,但要拉长销售期限,控制销售节奏,“因为卖完了就没有了”,服务最为重要。

高鹏和石铁刚都属于公墓的经营者,门槛不低,那普通人可以投资墓地吗?目前,国内的公墓不可预售,炒卖墓地属于违法行为,在曾经的炒卖潮中,至今未“解套”的还大有人在。

但《第一财经日报》记者了解到,目前有些机构已经着手研究投资墓地的金融产品,让普通投资者也能享受墓园的经营回报。“我们正研究这样的金融产品,产品的投向是墓地,产品的购买人每年可以从墓地的回报中获取分红。”某机构负责人对本报记者表示。

而终究,能够在这个市场上站稳的还是机构投资人。



哪些因素影响回报

墓园究竟有着怎样的投资回报?这还要从终端价格说起。

《非诚勿扰》中四川小妹推销的墓地是3万元一块,背景是2008年、北京。

《第一财经日报》记者查询某线上殡葬服务APP看到,北京近30处墓园的墓地价格少则千元、多则百万元,相差甚大。比如,位于怀柔区渤海镇兴隆城的北京市九公山长城纪念林的公益墓价格为5800元,而八宝山人民公墓的平均价格是100万元,且显示售罄。综合各个墓园的情况,平均价格在5万元左右。

“一到清明节,媒体就炒作说‘死不起’,事实是不是这样呢?就以我们来说,我市有很多殡葬基本服务都是政府免费提供政策,比如海葬、树葬等,但人们偏偏要选择买一块墓地,买了墓地还不行,还要选择风水好的,而风水好的墓地自然就贵。”某市殡葬协会秘书长对本报记者说。

广州某经营性公墓总经理对本报记者说,中国殡葬业一直被五方面的民俗所左右。

“第一是入土为安,所以,要想完全杜绝土葬很难;第二是落叶归根,这也决定了殡葬的地域性甚至超过房地产;第三是祈福文化,讲究风水,这对墓园的建设有很大的制约;第四是孝道,所以,尽管国家大力提倡一切从简,但在老百姓看来厚养薄葬很难做到,毕竟这是对逝者的感情寄托;第五是攀比文化。”他说,要想短时间内克服这五点不现实。

而这五点恰恰决定了墓园最终的投资回报。

就以第一、第二点来说,“我们有个数据,在广州,一年火化量6万~7万,但入墓率不到10%,那么,其他那些去哪里了?有可能是回老家了,落叶归根,很多县级城市的公墓连年亏钱,投入大,回报慢,为什么?因为在城市化进程中,很多人回到农村,他们在村里面保有自留地,直接葬在自留地上。”上述广州经营性公墓总经理说,乱埋乱葬在平原地带较少,但在山区很普遍,因为山区视野不开阔,存在漏网之鱼,一旦既成事实,当地执法部门处理起来确有难度。

据了解,墓位价格主要由墓穴价格、墓体价格(墓碑)、安葬费用、墓地维护管理费用等构成。这其中,占比较大的当数墓穴价格,墓穴价格体现出明显的区位特征,即风水。

“一处墓园中,一些位置被认为是风水好的,比如背靠山的、前面有水的、风向等等。”石铁刚说,在南部某些乡村,一块被认为是风水好的墓地,价格可能达到十几万元,远超过一线城市墓地的价格。所以,整个墓园的选址也就至关重要。

当然,抛除风水不谈,墓园的整体价格具有区位特色,比如一线城市高于二三线城市或乡村,东部高于西部,省会城市高于非省会地区,其背后是人口基础和消费力的支撑,也就是市场。

“市场是第一的,经常有人跟我说,他有块墓地,你收不收,我说,那就要看当地的市场需求。”上述广州经营性公墓总经理说。



利润模式应变革

那么,在一线城市,投资经营性墓园是否有高回报?

殡葬服务提供商福寿园于2013年12月在联交所上市,上市第一年,也就是2014年,毛利率达80%,2013年为80.4%。总收益构成中,最大的一块当数墓地服务,占比84.7%,而墓地服务收入中的98.1%来自于墓地出售。2014年,福寿园共销售墓穴10093座,就已实现了墓地服务 6.74亿元的收入,而这个数字基本等同于出售墓地的收入。

这与石铁刚所估算的销售3万个墓穴就能达到12亿元的销售收入相比,有过之而无不及。如此说来,该行业确实利润高。但上述广州经营性公墓总经理提醒说,福寿园之所以能够获取高利润率,在于当初拿地成本低。

福寿园2014年年报显示,土地成本仅占“墓地服务销售及服务成本”的11.7%,反倒是墓石成本占37%,成为最大的一块成本。

“福寿园有20多年的历史,早年土地获取成本低,导致高毛利,但如今,随着殡葬业的改革,人们对殡葬服务更加重视,像福寿园此类的殡葬服务提供商只能愈加在服务上下功夫,而这必然会导致营销成本和人员投入高居不下,所以,你看到其净利润率仅为毛利润率的一半。”上述广州经营性公墓总经理说。

“新拿地的墓园估计几年都活不过来,没有基础市场,对于墓园来说,老客户带动新客户是最重要的,如果一个墓园里已经埋葬了7000个客户,后续销售可能会好一点,新墓园什么都没有,打广告都能吓死人,更不能炒买炒卖,还能获得这么高的利润吗?”上述广州经营性公墓总经理说。

他说,从理性的角度,一个墓园能够做到30%的净利润率就已经算是管理水平很高的。

事实上,在整个墓园的建设管理环节中,前期拿地是最为困难的一步。

据了解,墓地的拿地程序和房地产相似,均需要招拍挂,但更困难的是,由于土地使用性质特殊,所以,在征地环节更加困难。同时,该类型土地使用年限是40~70年不等,但对于逝者来说,上下辐射大约200年,也就是四代人。

“土地使用周期不等于墓园的土地周期,墓园的土地使用年限更长,灵活性不强,必须要等到人家没有后人了,通过公告变成无主以后,再通过海葬或者树葬安置,这块地才能循环使用,而即便国家收储,重新变为农业用地后,由于土地消耗大,也很难重新变为耕地,所以,我认为,陵园的土地经营应该是长久的。”上述广州经营性公墓总经理说。

在他看来,中国的殡葬业目前还是原生态发展,短期内离不开消耗土地,但从长远发展来看,殡葬业绝不能和房地产一样,定位为买地卖地,殡葬业最大的收益空间也不应该是销售墓地,而是定位为殡葬服务提供商,甚至土地可以免费提供,但同时收取高额的服务费,这也解决了墓园销售完毕后维持的费用来源问题,而如果客户要求一切从简,则可以选择免费的树葬、海葬等不消耗土地的入葬方式。

“提高以消耗土地为主的安葬服务的成本,以市场化倒逼手段,减少对土地的消耗。”他说。