生宝宝前要准备什么

近日很多小伙伴私信我，想了解买房之前自己需要做什么准备，所以特意出一个系列来帮助大家买房，并且会跟大家说一下买房过程中的一些套路，并且教大家一些解决办法！

其实买房的过程主要是分为三个流程
1.看房
2.选房
3.购房

今天的内容主要是关于看房之前需要做哪些准备的，直接进入正题；

在买房之前，先对自己的情况进行摸底！

我这里说的摸底，不是就是看看自己有多少钱，想要什么房子，必须是系统地摸清楚自己的情况！

一、购房名额

1.个人

2.合伙

这个非常关键，因为后面会涉及到首付来源和流水，购房名额等等方面的，需要想清楚，下面会说到，这里引出另外一个小知识。

如果婚前买房，首付是男方出的， 合同也只写了男方的名字，离婚财产如何分割？
答：双方协商，协商不了，房子归男方，男方需要补偿共同还贷及房子增值部分给女方，并且得房一方需要承担更多抚养子女的责任。（反之有效）

如果婚前买房，首付是双方共同出的，但是只写了男方的名字，离婚财产如何分割？
答：双方协商，协商不了，按照首付比例分配，得房一方需要偿还另外一方首付，共同还贷及房子增值部分。

所以有些人找到一个老实人，以为把自己的名字写上去，房子就是自己的了，还是想太多了！

二、资金摸底

1.全款

2.贷款

这里有个前提条件，无论是全款还是贷款，资金来源都不得来自借款，必须是个人或者父母收入所有！

先说一下全款买房的人，一种是征信太差，无法办理贷款的；另外一种就是真的有钱的；全款买房的话，一般售楼处都会比贷款的情况多一些折扣，不同的开发商不同的折扣。

为什么全款会比贷款多一些折扣？
因为钱立刻到开发商的账户上，开发商一来可以偿还银行贷款，二来可以获得现金流继续开发商，开发商贷款一般都是年化2-5%之间，所以折扣也是在98折-95折之间，除非一些开发商需要大量的回款才会有更多的折扣，例如H大。

接下来说一下贷款买房：

第一种商业贷款
第二种组合贷款（商业+公积金贷款）
第三种就是公积金贷款

批款速度：商贷>组合贷>公积金贷
商业贷批款一般在3个月左右，主要看贷款银行及银行房贷额度，如果没有额度，有可能到下一年；公积金贷款一般在6个月左右，组合贷时间取决于公积金批款时间。（一般售楼处公积金贷款或者组合贷款的折扣，会比商业贷款的折扣要少1到2个点，还是现金流的问题）

贷款额度：商贷>组合贷>公积金贷

公积金贷款：个人最高贷款60万，双方或以上贷款100万

贷款利率：公积金贷>组合贷>商业贷

都以贷款100万，贷款30年来计算，选择等额本息还款方式
商业贷款月供：5899.41元/月（目前广州的首套贷款利率为5.85%）
组合贷款月供：4971元/月（公积金60万元，商业贷款40万元）
公积金贷款月供：4352.06元/月

然后再来看看等额本金和等额本息的区别：
等额本金：每个月还的本金是一样的，利息越来越少
等额本息：每个月还的月供是一样的
同样以100万，贷款30年，商业贷款为例
等额本金：累计还款187.99万元，利息87.99万元
等额本息：累计还款212.38万元，利息112.38万元

三、购房资质

1.限购区

2.非限购区

目前广州除了增城和从化两个区域不限购之外，其他的区域都是限购的。

为啥限定了限购区和非限购区呢？

1.促进该区域的发展，发展需要人口，可以转移一部分没有购房名额的人过去买房定居，带动当地的经济发展；

2.缓解中心城区的配套压力，人口太多，城市配套分配不过来，就会形成恶性循环；

那么如何能在限购区买房，社保，户籍和人才卡。

请看下图

这里又可以引出一个问题。

如果男女朋友共同买房，其中一方有名额，另外一方没有名额，可以在限购区买房吗？
答：不行，在限购区买房需要双方满足限购条件，不过在登记领证之后可以！

四、购房需求

1.刚需

2.投资

刚需买房需要考虑的问题有以下：医学住行食

医：很多人都以为自己很健康，非常反感楼盘附近有医院这个配套，这个可是救命的地方呀！如果跟老人小孩一起居住的，大病就不说了，小病发烧感冒处理不好的话，也是会致命的。建议选择楼盘的时候，小医院诊所在住处15分钟的车程以内，大医院尽量选择在30分钟以内。

学：现在随着弱学区房的政策越来越多，但是并不是以为了学区房没有价值了，学校的分配还是优先就近入读的，先不说什么名校不名校了。现代人的工作越来越繁忙，很多小孩都是家里面的老人在带，你家附近连个学校都没有，平时小孩子上课都是老人接送，不是公交就是地铁，不然就是骑个三轮车，想累死家里的老人吗?优先选择小区里面有配套学校的，一来小孩子上学安全得到保证，二来家长接送都非常方便。实在不行也选择一个地铁公交能到达或者有接送服务的学校附近的楼盘。

住：选择小区开发商，物业，户型，绿化率等等方面当然重要，这个后面会出一篇文章跟大家细说如何选择。但是现在说的是“邻居”，远亲不如近邻，每个小区都有自己的性格的，这个性格其实就是业主导致的，一个小区设计得再优雅，但是居住的人群都是一些暴发户的话，冲突算小事的了，所以选择楼盘的时候，一定要注意这个方面，那么如何才知道自己以后的邻居是哪些人呢？一般看房选择一些节假日，这种时候人一般会比较多，在售楼处呆的时间长一点，看看成交的客户都是一些什么样的客群就知道了，在售楼处大声吆喝，抽着烟，随地吐痰的，这个小区再好也有限！

行：分为两个部分，一是道路交通，二是轨道交通。这里需要考虑自己或者家人的活动地点，最重要的还是工作地点，如果双方的工作地点是两边的，尽量选择中间位置。
先了解一下有没有地铁等轨道交通可以直达，距离近不意味着通勤时间少，如果需要转地铁2次以上，并且时间不能控制在1个小时左右，换工作的概率会大大增加。
另外还要考虑道路交通，指的是公交车或者自驾，公交车出行，尽量选择小区门口有公交站点的，并且能够直达工作地点的。如果是自驾出行，尽量选择靠近高速或者路况清晰的，如果小区门口路上比较多大货车或者立交比较多的，出行安全都没办法保证，堵车也是迟早的问题。选择的小区尽量选择双方通勤时间在1个小时以内的。

食：这不是仅仅指吃饭的意思。有两层含义，一方面是平时生活的基本配套，例如菜市场，快餐店等等，另外一方面指的是大型购物商场。有些小区宣传说，我们小区门口就是万达，华润万家之类的大型商业超市，生活非常方便的。
生活还是要多接地气一些，不是每个人都能天天去这些地方消费吃饭的，而且这些超市也不是24小时都候着的，结合自己的消费习惯，选择适合自己的才是最好的。

最后说一下投资属性的买家

投资买房不是简单地看房子的升值就行了，还要考虑投资成本，投资周期的，现在很多城市都出台了限售的政策，在这段期间，需要投入多少钱的资金要计算好，别到最后出手了，投资回报发现没有达到预期，后悔也来不及。目前国内的投资产品不多，有股票，基金，期货，文玩，珠宝等几类，现在的投资风向已经开始改变，投资房产不是像以前一样了，先找到自己擅长的领域，想清楚是否有更加合适自己的投资渠道，最后实在没有了，再考虑投资房产，即使降价了，房子还是自己的。记住一句话：房子最后给人住的。无论是住宅，公寓，办公楼等等，如果最后都没人居住或者办公，涨价也是空涨，还是会跌回去的！